Здравствуйте, подскажите пожалуйста, у мужа умерла мать, есть еще сестра у них доли есть в квартире по договору о приватизации, сестра там живет со своей семьей и 2 несовершеннолетних детей, дети там просто прописаны не имея доли, ход дошел до раздела имущества и сестра утверждает, что мы не имеем права продавать квартиру пока там прописаны дети, так ли это? Заранее спасибо.

Здравствуйте, Анастасия!

Исходя из представленных Вами данных, мы выделили следующие вопросы:

1.  Может ли Ваш муж продать свою долю в квартире, если в ней прописаны несовершеннолетние дети сестры?

2.  Может ли наличие прописанных детей помешать продаже квартиры?

Во-первых, право собственности и регистрация (прописка) – это разные вещи. Согласно статье 188 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (далее – ГК), право собственности состоит из правомочий владения, пользования и распоряжения. Правомочие распоряжения подразумевает отчуждение имущества (его продажу, дарение, мену и т.д.). Статья 209 ГК РК предусматривает наличие права общей собственности на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. В соответствии с статьёй 16 Закона РК “О жилищных отношениях”, двое или более граждан могут приобрести право общей долевой собственности на жилище в случае приобретения жилого дома в наследство (в данном случае в виде общей собственности на приватизированное жилище).  Исходя из Вашей информации, приватизированное жилище было приобретено через наследство, поэтому порядок приобретения будет другой (только из числа наследников, который определяется либо законом либо завещанием, а не по проживающим лицам).

Во-вторых, общую собственность нельзя отчуждать самостоятельно, без ведома другого собственника. В соответствии со пунктом 3 статьи 13 Закона РК “О жилищных отношениях”, отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, являющихся собственниками жилища, требуется согласие органа опеки и попечительства. Однако, в данной ситуации, несовершеннолетние не являются собственниками жилища, поэтому согласия ни детей ни органа опеки и попечительства не требуется. Согласия мужа сестры также не будет требоваться, так как имущество, полученное в наследство будет признаваться имуществом каждого из супругов и не образовывает между ними общую совместную собственность (пп.3 п.1 ст. 35 Кодекс о Браке (Супружестве) и Семье).

В-третьих, в соответствии со статьёй 218 ГК РК, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Ваш муж вправе требовать выдела своей доли. Согласно пункту 3 статьи 218 ГК РК, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (передача в собственность изолированной части жилища). Закон предусматривает такую возможность при условии, что данная процедура не будет нарушать технические, противопожарные и санитарные нормы (пункт 5 Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан от 9 июля 1999 года № 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище”). Выдел такой доли будет означать прекращение права совместной собственности (будет 1 владелец у каждой изолированной доли). Если выдел доли будет невозможен (нарушение правил безопасности или невозможно без несоразмерного ущерба) или нарушать закон, то Ваш муж имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Согласно пункту 6 статьи 218 ГК РК, при невозможности раздела общего имущества либо выдела доли из него, суд принимает решение о продаже имущества с публичных торгов с последующим распределением вырученной суммы между участниками общей собственности соразмерно их долям. Стоит также учесть, что при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п.1 ст. 216 ГК РК). При обращении в суд рекомендуем обратиться к юристу за помощью, так как ситуация может быть осложнена иными обстоятельствами.

В-четвёртых, законодательство не предусматривает особый порядок отчуждения имущества в добровольном и принудительном порядке в случае проживания с собственником несовершеннолетних членов семьи. Поэтому в случае отчуждения прежним собственником жилого помещения в добровольном порядке, новый собственник  вправе требовать выселения всех проживающих лиц в принадлежащем ему жилом помещении без исключения. Согласно пункту 2 статьи 30 Закона РК “О жилищных отношениях”, при прекращении права собственности на жилище (жилое помещение) по воле собственника (продажа, дарение) члены семьи собственника, бывшие члены семьи собственника и временные жильцы выселяются без предоставления другого жилого помещения, если по договору с приобретателем жилища не предусмотрено иное. Закон защищает интересы несовершеннолетних в случаях, когда они являются собственниками жилища.

С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г.Басина Высшей школы права «Әділет» при Каспийском университете Байшваков Ануар