Здравствуйте! Хотим приобрести квартиру в ипотеку. Находимся на стадии переговоров. Застройщик, точнее менеджер, сказала, что квартиру можно купить только с кладовой. Мы не хотим кладовую. Они могут запихнуть ее стоимость в ипотеку, только 40 тыс наличкой как взнос первоначальный. Как от кладовки отказаться?

Здравствуйте, Анна!

Исходя из предоставленных Вами данных мы выделили следующие вопросы:

1) Можно ли отказаться от кладовки, если Вы хотите купить только квартиру?

2) Имеет ли право застройщик продавать квартиру только вместе с кладовкой?

3) Можно ли «записать» стоимость кладовки в ипотеку и отдать 40 000 тенге наличными как первоначальный взнос?

4) Что меняется, если дом ещё строится (долевое строительство)?

После длительного анализа Вашего дела, мы пришли к следующим ключевым выводам, на которые мы хотим обратить Ваше внимание.

Во-первых, для понимания ситуации важно разобраться, кто есть кто и что вы покупаете. Застройщик - компания, строящая дом и продающая в нём квартиры. Менеджер - её работник, ведущий переговоры. Вы в этой сделке - потребитель, то есть покупаете жильё для себя и семьи, а не для бизнеса. Кладовка - не часть квартиры и не обязательный “бонус”. По статье 2 Закона РК “О жилищных отношениях” квартира, парковочное место и кладовка - разные объекты. Кладовка находится вне квартиры, предназначена только для хранения вещей и является отдельным имуществом. Поэтому покупка квартиры и покупка кладовки - это две разные сделки, а не одна.

Во-вторых, да, отказаться от кладовки можно. Ни один закон Республики Казахстан не обязывает покупателя брать кладовку вместе с квартирой. Статья 8 Закона Республики Казахстан “О защите прав потребителей” говорит: потребитель имеет право свободно заключать договоры, и принуждать его к заключению договора нельзя. Статья 12 того же Закона закрепляет право на свободный выбор товара. Простыми словами: Вы сами решаете, что Вам нужно - только квартира или квартира плюс кладовка. Также стоит обратить внимание, что свобода договора работает в обе стороны. По пункту 1 статьи 380 ГК РК никто не вправе принуждать к заключению договора. Вас нельзя заставить купить кладовку, но и застройщика нельзя заставить продать именно эту квартиру без неё. Отказаться от кладовки можно; обязать отдать квартиру отдельно - нет

В-третьих, застройщик не имеет права ставить условие “квартиру продадим, только если купите ещё и кладовку”. Это называется навязыванием товара, то есть продажей одного объекта «в нагрузку» к другому. Пункт 1 статьи 28 Закона Республики Казахстан “О защите прав потребителей” запрещает принуждать человека покупать товар в ненужном ему количестве и ассортименте. Пункт 1-1 той же статьи говорит ещё жёстче: запрещается обусловливать приобретение одних товаров обязательным приобретением иных товаров. Подпункт 3) пункта 2 статьи 8-1 того же Закона относит к незаконным условиям договора обязанность потребителя оплачивать навязанные дополнительно товары.

В-четвертых, предложение “записать кладовку в ипотеку, а 40 000 тенге отдать наличными” выглядит удобно, но для Вас это опасно. Ипотека - это кредит банка под залог жилья. Банк даёт деньги только на то, что указано в договоре и в оценке. Если кладовку «прячут» в цену квартиры, Вы будете платить проценты за то, чего в квартире нет. Если 40 000 тенге просят наличными в руки менеджеру или просто так, как взнос, этих денег может не оказаться ни в договоре, ни в кассовых документах, и потом доказать оплату будет почти невозможно. Поэтому 40 000 тенге наличными лучше не отдавать вообще.

В-пятых, если дом ещё не сдан и строится - это долевое строительство. Тогда квартиру покупают не обычным договором, а только по договору долевого участия (ДДУ) - это единственный законный способ брать деньги за ещё не готовый дом (статья 1, подпункт 17 Закона РК “О долевом участии в жилищном строительстве” и пункт 1-1 статьи 380 ГК РК). Кладовка и здесь не обязательна: по закону доля - это квартира или нежилое помещение (статья 1, подпункт 18-2 Закона РК “О долевом участии в жилищном строительстве”, а кладовка как раз таки не является нежилым помещением и расположена вне квартиры, соответственно, это отдельный объект. Платить по ДДУ можно только безналично на счёт компании - наличные в данном случае прямо запрещены (подпункт 1 пункта 2 статьи 14 и пункт 6 статьи 16 Закона РК “О долевом участии в жилищном строительстве”).

В-шестых, сейчас вы ещё на стадии переговоров - самом выгодном моменте: пока договор не подписан, вы ничего не должны застройщику. Порядок действий: первое - ничего не подписывайте и не вносите задаток, если в бумагах есть кладовка; второе - направьте застройщику короткое заявление: “кладовку не приобретаю, прошу продать только квартиру и выдать проект договора без кладовки” (если дом строится - просите именно ДДУ только на квартиру), отправьте заказным письмом либо на официальную электронную почту компании; третье - если ответят отказом или промолчат, направьте претензию: по статье 42-4 Закона РК “О защите прав потребителей” продавец обязан письменно ответить в течение десяти календарных дней; четвёртое - если ответа нет или снова требуют кладовку, подайте жалобу в Комитет по защите прав потребителей через портал eOtinish; пятое - отдельно уточните в своём банке, кредитует ли он только квартиру и не вырастет ли цена квартиры за счёт кладовки. Поэтому самое важное сейчас не подписывать договор с кладовкой, не отдавать 40 000 тенге наличными и письменно потребовать продать Вам только квартиру.

С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г.Басина Высшей школы права «Әділет» при Каспийском университете Дузелбаева Азалия