Добрый вечер, сегодня составили договор купля продажи квартир, через отбасы банк ипотеку. Теперь продавец позвонил и говорить если понедельник не получить деньги, то расторгнет договор. В таком случае кто должен оплатить все расходы покупателя которые оплатил за оценку квартир, услуги нотариуса и комиссию отбасы банка

Здравствуйте, AI!

Исходя из предоставленных Вами данных мы выделили следующие вопросы:

1) Может ли продавец в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

2) Кто отвечает за задержку поступления денежных средств?

3) Кто несет риск расходов (оценка, нотариус, комиссия банка) в случае расторжения договора?

После длительного анализа Вашего дела, мы пришли к следующим ключевым выводам, на которые мы хотим обратить Ваше внимание.

Во-первых, для лучшего понимания Вашей ситуации, следует знать, что в соответствии со статьей 401 Гражданского Кодекса РК (далее ГК) расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законодательными актами или самим договором. Одностороннее расторжение договора без достаточных на то оснований противоречат законодательству.

Во-вторых, право собственности на недвижимость по договору купли-продажи с ипотекой возникает с момента государственной регистрации права собственности (это вытекает из ст. 118 ГК, а также ст. 7 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество). Пока сделка не зарегистрирована у покупателя нет права собственности, а у продавца нет правового основания требовать денежные средства.

В-третьих, необходимо учитывать условия самого договора купли-продажи. В нем обычно прописываются порядок, сроки и способ оплаты. Согласно ст. 272 ГК, обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства.  Если покупатель нарушает эти условия (например, не вносит предусмотренный платеж), то у продавца могут возникнуть основания требовать расторжения договора.

В-четвертых, как правило, в ипотечных сделках расчеты осуществляются через банк: кредитные средства перечисляются банком на счет продавца гос. регистрации договора купли-продажи и договора ипотеки. Данный порядок закреплен в ст. 33 и ст. 38 Закона РК «О банках и банковской деятельности» о договорном характере отношений и об осуществлении переводов денег.

В-пятых, если задержка средств произошла из-за порядка работы банка, а не по вине покупателя — то покупатель не может считаться нарушителем. В таком случае расторжение договора в одностороннем порядке будет считаться неправомерным.

В-шестых, расходы (оценка, нотариус, комиссия банка) — это ваши непосредственные расходы, которые вы понесли при заключении договора. При незаконном расторжении договора со стороны продавца, покупатель вправе требовать их возмещения как части убытков.

С уважением, клиницист юридической клиники имени Ю.Г.Басина Высшей школы права «Әділет» при Каспийском университете Аширова Даяна